Introduction

Le secteur du bâtiment représente 44% de l’énergie consommée en France et 123 millions de tonnes de CO2 [1]. Les ressources naturelles se raréfient et le prix des énergies fossiles s’envole.

La France s’est engagée à réduire les émissions de gaz à effet de serre à 140 millions de tonnes équivalent carbone par an d’ici 2050 (contre 562 en 1990 à titre de comparaison). Pour le secteur du bâtiment, la politique énergétique de la France repose sur 3 axes fondamentaux :

  • La réglementation ;
  • La sensibilisation ;
  • L’incitation.

La consommation énergétique des bâtiments provient en grande majorité du chauffage, pour 2/3 alors que ce dernier n’est utilisé que 6 à 8 mois. C’est un gouffre énergétique qui par logement représente environ 60KWh par jour (+/- 11 000 KWh par an et par logement).

De multiples solutions techniques existent pour diminuer la consommation énergétique en résidentiel collectif : changement de chaudière, calorifugeage, isolation, énergies renouvelables… Les délais de réalisation et les coûts sont à considérer pour trouver la ou les meilleurs solutions pour chaque immeuble.

Parmi celles-ci, pour les logements chauffés collectivement, l’Individualisation des Frais de Chauffage (IFC) apparait comme une opportunité avec d’une part un investissement limité pour des résultats prometteurs, du moins sur le papier. En effet, ce sont 15% d’économies attendus par l’IFC selon l’ADEME [2].

Depuis le 25 octobre 2020, l’individualisation des frais de chauffage est obligatoire dans les immeubles avec chauffage collectif dont la consommation annuelle dépasse les 80 KWh / m² / an, soit le bas de l’étiquette B. Ce sont plusieurs millions de logements et des dizaines de milliers de résidences qui sont concernées.

Kocliko, en tant qu’expert en matière de répartition des charges de chauffage a recensé toutes les objections des gestionnaires d’immeuble sur les 9 premiers mois de l’année 2021.

Nous vous proposons le top 10 des remarques et interrogations les plus courantes en y apportant un éclairage nouveau. En effet, les nouvelles technologies permettent une approche différente en matière de répartition des charges de chauffage. Les objets connectés, la simulation thermique dynamique et le machine learning changent la donne sur un marché oligopolistique dont les méthodes ont peu évolué ces dernières décennies.

Chaque jeudi, et jusqu’à la fin d’année, nous vous partagerons une nouvelle bonne raison de ne pas mettre en place l’Individualisation des Frais de Chauffage sur votre patrimoine.

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1- Individualiser les Frais de Chauffage, c’est augmenter les charges des occupants !

L’individualisation des frais de chauffage est supportée par les occupants de l’immeuble et le gestionnaire de celui-ci.

Selon la mode de distribution du chauffage, 2 solutions techniques sont utilisées. Pour les immeubles concernés par la distribution horizontale du chauffage, ce sont des CET, des compteurs d’énergie thermique qui sont positionnés à l’entrée du logement. Pour les immeubles équipés d’une distribution verticale (80% des installations), il s’agit de fixer sur chaque radiateur des RFC, des répartiteurs de frais de chauffage.

Pour que les occupants puissent réguler la température du logement, l’ensemble des émetteurs doivent être équipés de robinets thermostatiques.

robinet-thermostatique

Le calcul de rentabilité du projet est alors assez simple. Il convient de prendre en compte les économies réalisables selon la règlementation (15%) et de regarder la rentabilité sur la durée du contrat, généralement 10 ans.

Il faut en premier lieu regarder la consommation énergétique de l’immeuble sur les 3 dernières années, puis sur la base de devis, projeter les économies ou les coûts.

Le législateur exonère la mise en œuvre de l’IFC dans le cas ou le projet ne serait pas rentable (via une expertise professionnelle).

Economies potentielles pour les occupants :

  • 15% / an selon l’ADEME[3]

Coûts à considérer :

  • Fourniture et pose des robinets thermostatiques : 75€ par émetteur en moyenne
  • Location / Entretien / Relève des CET ou RFC : 40€ en moyenne / an
  • Pompe à débit variable en chaufferie (jusqu’à 3 500€)
  • Vidange, purge, désembouage…
  • Expertise bureau d’étude
  • Maintenance des RTH, des appareils de mesure…

Ce sont des coûts moyens, qui varient beaucoup selon les régions, les marques, les fabricants, les technologies….

radiateur

Exemple :

1200 € de chauffage / an en moyenne (il convient d’utiliser les Kwh réels pour ce calcul que nous simplifions ici).

15% d’économies = 180€ d’économies / an en moyenne / logement. Pour un immeuble de 15 logements, nous avons une économie théorique sur 10 ans de 27 000€.

Coûts : 5 radiateurs * 75€ pour les robinets + 40€ * 10 ans pour le comptage + 3000€ de frais (chaufferie et accompagnement : estimation) = +/- 15 000€

27 000€ – 15 000 = 12 000€ d’économies restantes sur 10 ans, soit 1 200€ par an pour la résidence

Selon la qualité et la région, un robinet thermostatique revient à 75€ en moyenne (fourniture et pose)

Le gestionnaire finance l’installation / la pose du dispositif et les occupants l’abonnement au titre des charges récupérables. Dans l’exemple supra, il est proposé aux occupants une charge annuelle de 40€ pour un bénéfice escompté de 180€.

140€ de pouvoir d’achat supplémentaire pour un projet rapide à mettre en œuvre et ne nécessitant pas de travaux lourds.

Alors pourquoi tant de défiance sur ce dispositif ?

La Loi se veut positive et pleine de bons sens. Il s’agit pour chaque occupant de payer sa juste part de chauffage et de récompenser les comportements vertueux.

Les bailleurs sociaux ont mis en place des contrats d’exploitation sur le patrimoine chauffé collectivement avec intéressement pour le titulaire du contrat. Ce dernier est donc incité à réduire la consommation d’énergie du bâtiment tout en respectant la législation en matière de température dans les logements [4]. Avec 19° théoriques en moyenne, le gisement d’économies serait réduit.

Cependant, les analyses de Kocliko indiquent que les températures intérieures restent en moyenne proches de 21°C sur l’ensemble de la saison de chauffe. Et pour cause, ni le bailleur, ni l’exploitant disposent de données sur les températures des logements ou sur le comportement thermique de l’immeuble. A défaut de pouvoir obtenir plus de chaleur dans le logement, les robinets thermostatiques restent utiles pour apprendre aux usagers à baisser le chauffage en leur absence. L’économie de 15% reste donc atteignable.

La donnée est aussi un reproche aux dispositifs actuels de comptage avec lesquels les économies sur la durée ont tendance à se limiter. Les données collectées par les CET et les RFC ne servent qu’à répartir les charges de chauffage. Chez Kocliko, nous sommes convaincus que l’ouverture de la donnée et la transparence de l’information renforcent l’engagement des occupants et les économies réalisables :

  • Plateforme dédiée aux occupants (locataires ou copropriétaires) pour suivre la consommation de chauffage du logement et simuler les économies / les charges ;
  • Maintien de l’engagement des occupants dans le temps ;
  • Accès aux données pour traiter les réclamations éventuelles ou déterminer la date de mise en service ou d’arrêt de la chaufferie ;
  • Préconisations concernant l’équilibrage hydraulique et la régulation de la chaufferie ;
  • Rapport annuel sur le confort d’hiver.

En copropriété, la fourniture de la pose des équipements revient aux copropriétaires, point différenciant avec les bailleurs sociaux, mais les économies restent tout aussi importantes car les chaufferies sont moins bien gérées qu’en logement social..

Dans un contexte ou l’énergie primaire se raréfie et ou son coût atteint des sommets, mener à bien une étude pour un projet d’Individualisation des Frais de Chauffage doit être une priorité pour tous les gestionnaires en 2022.

Enfin, des aides et subventions permettent à l’ensemble des gestionnaires de limiter les investissements en première année.

Ce thème sera abordé dans le prochain article.