Pour atteindre une même température ambiante, les logements consomment plus ou moins de chauffage, suivant leur situation dans l’immeuble (étage, orientation, ensoleillement, surfaces de parois extérieures, etc.)
Lorsqu’il s’agit de répartir les frais de chauffage, la question de la situation du logement dans l’immeuble peut être source de controverses, notamment en logement social.
Voici quelques extraits de communiqués d’associations de locataires à ce sujet :
“Autrement dit, les logements exposés plein Sud ou plein Nord, entourés d’autres appartements (et donc chauffés en partie par ces derniers) ou situés au dernier étage en pignon seront traités de la même façon. Une telle mesure est injuste et va pénaliser les occupants de logements « mal situés » dont la facture pourrait augmenter de 44 %! C’est pourquoi la CLCV demande que des coefficients soient déterminés et fixés afin de prendre en compte les logements qui sont en situation thermiquement défavorables (pignon, exposition Nord…) ; (1)
“La CSF rappelle qu’une « individualisation excessive de la répartition des frais de chauffage comporte de graves risques d’inéquité, en particulier dans le parc immobilier social. En effet, lors d’une attribution de logement, « le locataire ne choisit pas, par exemple, d’habiter un logement orienté plein nord ou au dernier étage », souligne la confédération.” (2)
“Pour la CNL, sous couvert d’un objectif louable d’économies d’énergie, cette mesure remet tout simplement en cause le principe de solidarité. En effet, le partage de la facture de chauffage permet d’être au plus juste pour les habitants car elle prend en compte les différences d’emplacement et les difficultés pour se chauffer que rencontre, par exemple, un occupant d’un rez-de-chaussée exposé au Nord par rapport à un occupant du 2e étage, chauffé par ses voisins et exposé plein Sud. Cette mesure va donc pénaliser de nombreux habitants et va très fortement augmenter leur facture.” (3)
“C’est-à-dire, qu’un locataire sera amené à payer plus ou moins cher ses frais de chauffage en fonction des caractéristiques de son logement et non de ses habitudes propres de consommation d’énergie” (4)
“Si l’objectif recherché de la réglementation est d’établir une facturation au plus près de la consommation personnelle, cela suppose que l’installation de chauffage soit convenablement équilibrée, c’est-à-dire que tous les radiateurs de l’immeuble chauffent de manière homogène (…) Par ailleurs, le choix d’un appartement dans le cadre d’un achat ou même d’une location sera altéré en fonction de l’orientation géographique du bien et de son étage Un logement exposé au nord et situé sous une toiture non isolée est de fait défavorisé sur le plan thermique, et devra donc consommer davantage de chauffage pour rétablir la température ambiante.” (5)
⚖️ KOCLIKO démontre qu’il est possible d’individualiser les frais de chauffage et encourager la sobriété, sans pénaliser les logements mal placés !
1. Le principe de l’Individualisation des Frais de Chauffage
Historiquement, le montant de la facture de chauffage d’une résidence (en chauffage collectif) est ou était réparti au prorata de la surface des logements.
Sans surprise, ce procédé n’encourage pas les comportements économes ; d’importants gaspillages étant ainsi observés.
Avec ce système, la chaudière est réglée pour l’appartement le plus froid et les habitants des logements plus chauds ne sont pas incités à utiliser les robinets thermostatiques installés sur les radiateurs. A quoi bon, ils paieront la même chose.
L’Individualisation des Frais de Chauffage (IFC) consiste à répartir la facture en fonction des consommations réelles de chaque logement.
Les habitants sont ainsi directement “récompensés” de leurs efforts sur la régulation du chauffage.
II) La situation des logements, une question d’équité
Suivant leur position dans l’immeuble, certains logements consomment beaucoup de chauffage pour être confortables et d’autres peu.
Les apports et déperditions de chaleur dépendent en effet de la “situation”: étage, orientation, ensoleillement, surfaces de parois extérieures, etc.
En passant d’une facturation à la surface à une facturation au réel, certains logements vont être avantagés et d’autres vont être désavantagés. Par crainte d’être désavantagés, de nombreux habitants freinent des quatre fers sur le déploiement de l’IFC. Ceci explique en partie pourquoi seulement 30% du parc éligible est équipé à date.
Ces questions d’équité revêtent un caractère prioritaire dans un contexte de hausse spectaculaire des prix de l’énergie et, par conséquent, d’attention (et de tension) croissante vis-à-vis des charges de chauffage. Tout sentiment d’iniquité de traitement serait de nature à dégrader les relations des habitants entre eux, et des habitants vis-à-vis du gestionnaire.
Il est ainsi d’usage de corriger les différences de situation, notamment en logement social puisque les locataires ne choisissent pas leur logement.
En copropriété, l’AG choisit généralement de ne pas corriger les différences de situation. Les copropriétaires considèrent en effet normal qu’un logement orienté Sud (acheté plus cher) soit avantagé concernant les charges de chauffage.
III) Les exemples de “coefficients de situation” du COSTIC
Un guide du COSTIC (Comité Scientifique et Technique des Industries Climatiques (6)) de 1991 pose le principe de « coefficients de situation » , et propose à titre d’exemple les valeurs récapitulés ci-dessous:
Le guide précise bien que « l’on se sert, si possible, des études thermiques de l’ensemble collectif pour déterminer le coefficient de situation ».
Avec les Compteur d’Énergie Thermique et les Répartiteurs de Frais de Chauffage (RFC) « classiques », cette étude thermique n’est jamais réalisée car trop coûteuse.
KOCLIKO est le seul acteur proposant une étude thermique systématique pour calculer les coefficients de situations.
Cette étude est inclue “ de base” dans la nouvelle technologie de RFC utilisant la mesure de la température ambiante des logements et un jumeau numérique du bâtiment.
IIII) Quelle différence suivant la méthode de calcul des coefficients de situation ?
Alors finalement, quelle différence y a-t-il entre les “coefficients COSTIC” et les coefficients calculés sur mesure pour chaque projet avec une étude thermique?
KOCLIKO a comparé 441 logements répartis sur 25 résidences. Pour ces 441 logements, les coefficients ont été systématiquement calculés avec les 2 méthodes: la règle fournie à titre d’exemple par le COSTIC, et l’étude thermique exacte réalisée avec le jumeau numérique.
L’erreur moyenne est de 18%, ce qui représente une erreur de 180€ sur une facture de chauffage moyenne de 1000€.
Dans certains cas, l’erreur atteint 120%, soit 1200€ sur une facture moyenne de 1000€.
Un exemple pour comprendre
Sur cette résidence, très classique et représentative, le coefficient COSTIC est de -7% pour le logement 1. (7)
Explications :
- Le logement 1 est au RDC sur un plancher non isolé. Il a beaucoup plus de déperditions que la moyenne.
- Une part importante de ses parois est en contact avec une circulation non chauffée.
- Il a beau être au sud, étant en RDC avec des arbres et des bâtiments à proximité, il reçoit peu d’apports solaires.
Conséquence :
Le coefficient COSTIC est insuffisant de 47%. Sur une part individualisée de 1000€, cela représente une erreur de 470€!
L’habitant de ce logement a vraiment intérêt à ce que les coefficients soient calculés correctement, à défaut de quoi il sera lourdement pénalisé.
Il est également important d’être en capacité de justifier ces valeurs, grâce à une étude thermique transparente et étayée, pour éviter les polémiques au sein de la résidence.
En cas de travaux
Si des travaux sont réalisés à l’échelle du bâtiment, le jumeau numérique est mis à jour et les coefficients de situation sont recalculés.
Dans notre exemple, une isolation du plancher bas en sous-face avec 7 cm d’isolant ramène le coefficient du logement 1 de 54% à 20%.
Le logement 1 bénéficie des travaux mais également les autres logements.
On conserve donc une forme de “solidarité thermique” au sein de l’immeuble et un intérêt commun à son amélioration.
Les coefficients COSTIC en revanche n’évoluent jamais. Les corrections sont attribuées “à vie”.
Un (autre) exemple pour (encore mieux) comprendre
Cas d’étude :
Bâtiment année 1970 (selon les spécifications du guide ABC, pour être représentatif des bâtiments de cette époque, cible de l’IFC).
Caractéristiques thermiques :
-
- mur extérieur : béton 20 m
- planchers bas (sur vide sanitaire) et intermédiaire : béton 20 cm
- plancher haut (toiture terrasse) : 20 cm béton + 5 cm d’isolant extérieur (0,040 W/(m.K))
- cloison intérieur : brique plâtrière
- menuiseries : SV aluminium (Uw = 4,7 W/(m².K))
- ventilation naturelle par entrée d’air/extraction (0,88 vol/h)
Sur cette résidence simulée, tous les logements ont une surface identique et se chauffent à 19°C durant un mois (février).
Sans correction, les factures sont très variables (du simple au double entre le logement ayant la facture min et le logement ayant la facture max), puisque les déperditions sont très variables en fonction de la situation.
Avec correction, on s’attend à ce que les logements, à usage identique, aient des factures identiques.
On constate que les coefficients COSTIC corrigent mal les disparités de situation. En l’occurrence l’abattement octroyé est excessif pour les logements du dernier étage et largement insuffisant pour les logements du RDC. L’abattement lié à l’exposition Nord se révèle également insuffisant. A usage et surface identiques, les factures sur le mois de février se situent entre 83€ et 156€.
A contrario les coefficients sur-mesure calculés grâce au jumeau numérique corrigent parfaitement les disparités. A usage et surface identiques, tous les logements ont une facture de 110€.
En résumé
La mise en œuvre de l’IFC vient changer soudainement une règle établie dans la résidence depuis toujours. Imaginons deux foyers occupant deux logements de surface identique, se chauffant à la même température. Avec les tantièmes, ils payaient le même prix, mais avec l’IFC il se peut que leur facture diverge subitement du simple au double, en raison de la situation plus ou moins favorable de leur logement. Cette modification brutale de la règle peut être mal vécue à juste titre. En particulier pour les locataires en logement social qui ne « choisissent » pas leur logement. Les associations de locataires ont bien perçu cette problématique qui a constitué leur principale objection à l’IFC.
Les “coefficients de situation” ont été inventés pour pallier cette rupture d’équité, en corrigeant les différences de situation des logements. Le COSTIC a proposé des valeurs pour ces coefficients, mais uniquement à titre d’exemple, et en précisant que la bonne méthode était de réaliser une étude thermique immeuble par immeuble.
Cette étude n’a jamais été réalisée jusqu’à présent en raison de sa complexité et de son coût. Mais la nouvelle technologie du RFC utilisant la température ambiante des locaux change la donne, puisqu’un modèle de simulation thermique du bâtiment est systématiquement réalisé. Le calcul des coefficients de situation coule de source.
Lorsque l’on compare les coefficients de situation du COSTIC et ceux issus d’une véritable étude thermique, les différences sont considérables. KOCLIKO a procédé à une analyse comparée sur 441 logements répartis sur 25 résidences. L’erreur moyenne est de 18% (180€ sur une facture de chauffage moyenne de 1000€), et elle atteint dans certains 120% (soit 1200€ sur une facture moyenne de 1000€).
Le fait de bien calculer les coefficients de situation répond à deux enjeux. L’équité: les locataires payent plus ou moins de charges en fonction de leur usage, pas en fonction de leur situation dans l’immeuble ; mais aussi la transparence: le gestionnaire est en capacité d’expliquer les coefficients de situation appliqués, avec une étude thermique rigoureuse à l’appui. Compte tenu des montants de charges de chauffage, nul doute que ces enjeux ne sont pas à prendre à la légère.
Sources :
(1) IFC, CLVG, 2016
(2) Frais de chauffage individualisé : mesurer qui coûtera cher aux locataires, SUD OUEST, 2016
(3) IFC et inégalité, LA CNL, 2016
(4) Répartition des frais de chauffage, CONFEDERATION NATIONALE DU LOGEMENT, 2016
(5). Communiqué de presse IFC, LA CGL, 2016
(7) D’après les valeurs proposées par le COSTIC, le coefficient pour ce logement est calculé ainsi: RDC + angle + sud => -10% -10% +5%= -15%. La moyenne des logements étant à -8%, cela représente une correction de -7%.
(8). Remarque: Si les travaux sont réalisés par un propriétaire, comme le remplacement des ses fenêtres, les économies sont pour lui seul et les coefficients de situation ne sont pas recalculés.
